|
Wat is een gemene muur? Een gemene muur is die muur die op de grens staat tussen 2 eigendommen en aan de beide eigenaars toebehoort in medeëigendom. De gemene muur is een vorm van medeëigendom. Dit betekent dat de beide eigenaars niet eigenaar zijn elk die helft die zich aan hun zijde bevind, maar samen eigenaar zijn van de ganse muur. Zo zullen zij bvb. niet op eenzijdig initiatief de muur voor de helft kunnen afbreken of kunnen zij van de ganse dikte gebruik maken, op 54mm na, om er balken in te laten steunen. De gemene muur kan zowel een tuinmuur zijn tussen de beide eigendommen, dan wel een muur tussen twee belendende gebouwen. Hoe ontstaat van de gemeenheid? 1. een gemene muur kan op gemene kosten en gepaard op de grens worden gebouwd; 2. door een overeenkomst tussen de beide eigenaars; 3. door een gedwongen verkoop of overname; 4. door verjaring (zie ook verjaring). Het bewijs van de gemeenheid 1. Er bestaat het wettelijk vermoeden dat muren die op de grens staat tussen twee eigendommen, gemeen is. Indien dit een muur betreft tussen twee gebouwen is er het vermoeden dat de muur gemeen is tot het minst verheven dak. Onder het maaiveld is dat tot het minst diepe gemene gebruik. Voor een muur tussen een niet bebouwd terrein en een gebouw bestaat dat vermoeden van gemeenheid niet. 2. Het bewijs kan geleverd worden door een titel (dit kan ook een onderhandse verkoop zijn). 3. Het bewijhs kan ook geleverd worden door de verjaring. (zie verjaring). De rechten van de beide eigenaars 1. De beide eigenaars kunnen van de ganse dikte van de muur gebruik maken, op 54mm na, om er balken in te laten steunen. Gaat de andere muur later ook op die plaats een balk plaatsen, dan mag hij de eerste balk tot de helft van de muur inkorten. 2. Elk van de beide eigenaats mag de gemene muur hoger optrekken mits dit te doen op zijn kosten en mits het onderhous te dragen van dat deel. Degene die de muur hoger optrekt zal aan zijn buur een vergoeding betalen omdat het optrekken een last betekent maar ook omdat het optrekken de onderste muur zwaarder belast en dus meer onderhoud kan teweeg brengen aan dat deel. 3. Elk eigenaar kan de muur gebruiken volgens de gewone bestemming daarvan: er nagels in aanbrengen, reklamepanelen op plaatsen, ... 4. Evenwel, en dan wordt het moeilijk om duidelijk te stellen wat zomaar mag en wat niet: BW art 662 "Geen nabuur mag in de gemene muur een holte maken of daartegen een werk aanbrengen of doen steunen, zonder toestemming van de andere nabuur of, indien deze weigert, zonder door deskundigen de middelen te hebben doen bepalen die nodig zijn om te voorkomen dat door het nieuwe werk aan de rechten van de andere nabuur afbreuk wordt gedaan.". 5. De overnemer van een gemene muur heeft niet het recht gebruik te maken van een schoorsteen die in die muur aanwezig is. De gemeenmaking, de muurovername Elk eigenaar van een erf dat paalt aan een muur heeft het recht om die muur geheel of ten dele gemeen te maken. Daarbij moet hij een vergoeding betalen ter waarde van de helft van dat deel dat hij gemeen wil maken. Die vergoeding wordt berekend op basis van de bouwwaarde, inclusief de funderingen en de grondwerken daarvoor nodig, maar verminderd met een factor voor de sleet. Indien de muur volledig op het eigendom staat van de overlater, dan dient de overnemer ook de helft van de grond waarop de muur staat over te nemen. De muurovername moet ter registratie worden aangeboden; daarop is registratierecht (10%) en zegelrecht verschuldigd. Om tegenstelbaar te zijn ten aanzien van derden kan de muurovername worden overgeschreven op het hypotheekkantoor (zie hypotheken). Voor geen van de beide handelingen is de tussenkomt van een notaris nodig. Bij de opmaak van de stukken is de medewerking van een landmeter-expert wettelijk verplicht zodra er ook maar enig plannetje aan te pas komt (zie wat doet de Landmeter-expert). Het zal meestal degene zijn die aanbouwt die ook voor de overname zal zorgen en de optredende landmeter-expert zal betalen. Nog meer gemene muur Wie zijn muur gepaard over de grens bouwt zonder de toestemming van de andere eigenaar geeft een ondubbelzinnige wil weer dat de muur mag worden overgenomen. De gemene muur dient dan wel zo gebouwd dat de nabuur hem met gelijke rechten en benuttingsmogelijkheden kan gebruiken. Elk eigenaar heeft het recht om een muur palend aan zijn erf gemeen te maken. Ook indien de muur, op een kleine afstand na, niet tegen de grens aansluit heeft hij dat recht. Een muur moet u niet overnemen indien die onvoldoend stevig is. Een muur moet u uiteraard niet (geheel) overnemen wanneer die al (deels) gemeen was omdat er vroeger een constructie tegenaan gebouwd was. Bewaar het document inzake de muurovername met uw eigendomsakte. Een muur dient meestal ook te worden overgenomen ook al zou het aan te bouwen gebouw in die muur geen enkele steun vinden. Indien de muur enkel zou worden gebruikt om het gebouw af te schermen van regen en wind zal de vrederechter, indien dit aan hem zou worden voorgelegd, veelal beslissen dat de muur toch moet worden overgenomen. Bedenking De vraag kan worden gesteld of een gemene muur wel steeds de beste oplossing is. Wie wil in zijn woning gestoord worden door het lawaai van de buur? Wie wil mee genieten van de muziek van de buur, van het lawaai dat diens kinderen produceren, ...? Bovendien kunnen gemene muren voor heel wat bouwfysische problemen zorgen. Zo geeft elke bouwactiviteit van enige omvang aanleiding tot zettingen ... met de bouwwijzes van heden geeft dit snel aanleiding tot scheuren. De metselwerken van weleer en houten balkenlagen waren daar veel minder gevoelig aan. Wanneer betonvloeren worden gegoten tegen een gemen muur aan geeft dit niet zelden vochtproblemen aan de andere zijde. De vraag dient gesteld of bij verkavelingen niet overwogen dient te worden om in de voorschriften op te nemen dat elk perceel zijn eigen muur langs de grens zal voorzien? De gemene muur in het Burgerlijk Wetboek. disclaimer |
| © webmaster aardBOL 2007 |
