Erfdienstbaarheden durven nogal eens aanleiding geven tot problemen tussen buren. De eigenaar van het 'lijdend erf' ziet de erfdienstbaarheid niet zelden liefst minimaal benut of zelfs ongebruikt blijven, de eigenaar van het 'heersend erf' daarentegen heeft er veelal baat bij de erfdienstbaarheid te behouden. Soms is het behoud ervan voor het heersend erf levensnoodzakelijk ... een cocktail voor problemen!

Van de meeste erfdienstbaarheden heb je wellicht zelden wat last. Evenwel, soms kan een erfdienstbaarheid je bouwplannen compleet in de war sturen: dit wil je nooit meemaken!


Wat zijn erfdienstbaarheden?

Het burgerlijk wetboek bepaalt dat een erfdienstbaarheid een zakelijk recht is ten laste van een onroerend goed en dat gevestigd wordt ten voordele van één of meer andere onroerende goederen die aan een andere eigenaar toebehoren.


Enkele voorbeelden maken misschien meer duidelijk.

Je hebt een huis met een tuintje dat paalt aan de straat. Je achterbuur heeft ook al een huis en een tuintje maar paalt niet aan de straat. Met andere woorden zijn eigendom is ingesloten tussen andere eigendommen en kan niet rechtsreeks de openbare weg bereiken. Indien het perceel van je achterbuur gebruik maakt van een toegang tot de openbare weg over jouw perceel, dan noemt dit een erfdienstbaarheid. Jouw perceel is het lijdend erf, dat van je buurman het heersend erf. Je kan die erfdienstbaarheid niet zomaar teniet doen. Je buur mag de erfdienstbaarheid ook niet verzwaren: hij mag niet nog andere eigenaars toestaan ook van die weg gebruik te maken.

Voor het plaatsen van een venster dient een minimuum afstand te worden gerespecteerd tot de buur. Gebeurt dat niet dan zal na verloop van 30 jaar het recht onststaan om dit venster te behouden. Ook dit recht is een erfdienstbaarheid.

Er bestaan tientallen vormen van erfdienstbaarheden. van elk een voorbeeld geven zou een onleesbaar lange tekst opleveren. Toch één voorbeeld waarbij je bouwplannen danig kunnen worden in de war gestuurd.

Een buur heeft dankzij een erfdienstbaarheid het recht om zijn aalput te ruimen via een naastliggend eigendom. Nu is er vastgesteld bij notariële akte en een bijbehorend plan opgemaakt door een landmeter-expert dat dit verloopt dwars door het eigendom, bvb tussen de woning en de tuin in. Gezien dit ruimen uiteraard maar zelden gebeurt valt de doorgang op het terrein niet op. Je koopt prcies die woning met het idee de woning uit te breiden door een deel van de tuin te bebouwen ... dus over het tracé van de erfdienstbaarheid heen. Indien je buur er op staat dat deze doorgang onveranderd blijft, dan heb je een stevig probleem!

Je mag steeds zelf je met een erfdienstbaarheid belaste goed blijven gebruiken. Je mag dus ook zelf gebruik maken van de doorgang die voor de buur dient vrij te blijven. Je kan zo'n doorgang overbouwen of soms zelfs bebouwen mits deuren te voorzien op het tracé en je buur ervan een sleutel te bezorgen. Wellicht zie je dit niet zitten wanneer je net daar je slaapkamer had voorzien.

Het is dus belangrijk bij de aankoop van een vastgoed te weten of er al dan niet een erfdienstbaarheid op rust. Erfdienstbaarheden blijven in regel bestaan als het goed van eigenaar wijzigt. Meestal worden erfdienstbaarheden vermeld in de notariële akte, maar soms ook niet. Dan kan je speculeren op het verbreken van de akte of het laten betalen van een schadevergoeding (BW art 1638) ... evenwel kan je dit soort situaties beter vermijden. Zelfs met de beste schadevergoeding hou je er een kater aan over!


Hoe herken je een erfdienstbaarheid?

Veelal staan ze vermeld in de authentieke akte. Als koper is het evenwel belangrijk het vastgoed aandachtig te bestuderen! Zijn er zichtbare paden over het perceel die naar een buur kunnen leiden, hekjes in de afsluiting, nutsvoorzieningen, aflopen, (ondergrondse) waterlopen, ... Praten met de buren levert soms ook al iets op.


Lees meer over erfdienstbaarheden.


disclaimer
© webmaster aardBOL